返済方式の違い
- 元利均等返済（원리금균등）：毎月の返済額（元金 + 利息）が同じです。はじめは利息の割合が大きく、後になるほど元金の割合が大きくなります。固定金利の住宅ローンの多くがこの方式です。
- 元金均等返済（원금균등）：元金を均等に分けて返し、利息は残りの元金にかかります。初回の返済額がいちばん大きく、だんだん減っていきます。総利息は元利均等より少なくなります。
- 期日一括返済（만기일시）：毎月は利息だけを払い、元金は最終回にまとめて返します。毎月の負担はいちばん小さいですが、総利息はいちばん多くなります。
計算のしかた
月利 r = 年利 ÷ 12 · 返済回数 n = 月数
元利均等の返済額 = 元金 × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
元金均等の返済額 = 元金 ÷ n + 残りの元金 × r
期日一括の毎月の返済額 = 元金 × r
元利均等の返済額 = 元金 × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
元金均等の返済額 = 元金 ÷ n + 残りの元金 × r
期日一括の毎月の返済額 = 元金 × r
毎月の利息は、その時点の残りの元金に月利を掛けたものです。最終回は、残った元金がちょうどなくなるように調整します。
例：1億ウォン、年5%、30年
| 方式 | 初回 | 最終回 | 総利息 |
|---|---|---|---|
| 元利均等 | ₩536,822 | ₩536,822 | ₩93,255,784 |
| 元金均等 | ₩694,444 | ₩278,935 | ₩75,208,333 |
| 期日一括 | ₩416,667 | ₩100,416,667 | ₩150,000,000 |
例：米国の30年固定、30万ドル、年6%
| 方式 | 初回 | 最終回 | 総利息 |
|---|---|---|---|
| 元利均等 | $1,798.65 | $1,798.65 | $347,514.57 |
| 元金均等 | $2,333.33 | $837.50 | $270,750.00 |
| 期日一括 | $1,500.00 | $301,500.00 | $540,000.00 |
米国の住宅ローンの実際の支払いには、固定資産税・住宅保険・住宅ローン保険（PMI）が含まれることもあります。ここでは元金と利息だけを示しています。
知っておきたいこと
- 月ごとの実際の日数で利息を計算する金融機関では、月によって金額が少しずつ違います。
- 据置期間があると、はじめは利息だけを払い、残りの期間で元金を返します。この計算には据置期間がありません。
- 変動金利のローンは、金利が変わるたびに残りの元金と期間で返済額を計算し直します。
- 繰上返済手数料、印紙税、保証料などの費用は含まれていません。
よくある質問
元利均等と元金均等、どちらが得ですか？
元金均等のほうが総利息は少なくなりますが、はじめの返済額が大きくなります。元利均等は毎月の返済額が同じです。
米国の住宅ローンの支払いには何が含まれますか？
元金・利息・固定資産税・保険（PITI）が含まれることが多く、頭金が少ないと PMI も加わります。この計算は元金と利息だけです。
期間を月数で入れられますか？
はい。期間の横で「か月」を選ぶと、18か月のように入力できます。最大600か月（50年）まで計算します。
結果は参考用です。実際の金額や判断は、契約内容・職場の状況・関係機関の解釈によって変わることがあります。 韓国では金融監督院のポータル「FINE」でローン商品を比べられます。米国では消費者金融保護局（CFPB）が住宅ローンの案内を出しています。